Låneudregninger

Vores låne- og omkostningsberegner er baseret på en samling af finansielle udregninger, der tager højde for alle aspekter ved realkreditlån og banklån. Systemet udfører beregninger på flere niveauer og tager højde for flere lån, skattefradrag og indfrielses- og optagelsesomkostninger.

Centrale Beregningskoncepter

Fleksibel hovedstol

Systemet understøtter to forskellige måder at angive lånets hovedstol:

1. absolut beløb: Direkte angivelse af lånebeløbet i kroner
2. Procentbaseret beløb: Angivelse af lånets størrelse som en procentdel af ejendomsværdien (fx 80% belåning)
3. Provenu Angivelse af provenu størrelse i beløb (fx 200.000 kr.) (Den mangler vi)

Ved procentbaseret input beregner systemet automatisk det korrekte lånebeløb baseret på:

• Ejendommens vurdering
• Den angivne procentdel
• Kursværdi (hvor relevant)
• Restgældsbetragtning ved refinansiering

Dette giver rådgivere fleksibilitet til at arbejde med lånesammensætninger på en intuitiv måde, særligt ved optimering af belåningsgrader.

Amortisering (Afdragsprofil)

Vores amortiseringsmodel beregner den fulde betalingsplan for hvert lån, inklusiv:

• Afdrag: Beregnet som differencen mellem ydelse og renter
• Rentebetalinger: Udregnet baseret på renteperiode og restgæld
• Bidragsbetalinger: Baseret på bidragssats, som varierer efter belåningsgrad og lånetype
• Afdragsfrihed: Håndtering af afdragsfri perioder og restgæld ved udløb med korrekt beregning af renter og bidrag

Belåningsgrad og Bidragssatser

Systemet beregner korrekte bidragssatser baseret på:

1. Lånetype (Fastforrentet, F-kort, F3, F5)
2. Belåningsinterval (fx 0-40%, 40-60%, 60-80%)
3. Ejendomstype (Ejerbolig, Fritidshus)
4. Långiver (Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea, Jyske)
5. Afdragsfrihed (Med/uden afdrag/restgæld ved udløb)

Bidragssatser udregnes med et vægtet gennemsnit baseret på hvor meget af lånet, der falder i hvert belåningsinterval.

Indfrielsesomkostninger

For eksisterende lån beregner systemet indfrielsesomkostninger med flere metoder:

1. Obligationsindfrielse:

   • Kurtage
   • Kursskæring/kurstillæg
   • Indfrielsesgebyr
   • Kursen bestemmes ud fra obligationens ISIN

2. Pari-straksindfrielse:

   • Differencerente (baseret på Nationalbankens indskudsbevisrente minus sats)
   • Beregnes som: (Obligationsrente - Godtgørelsesrente) * Antal dage / 365 * Restgæld
   • Indfrielsesgebyr

3. Banklån:

   • Fast gebyr

Systemet vælger automatisk den mest fordelagtige indfrielsesmetode, baseret på obligationskurs og differencerente.

Stiftelsesomkostninger

For nye lån beregner vi følgende stiftelsesomkostninger:

1. Realkreditlån:

   • Kurtage
   • Kursfradrag
   • Lånesagsgebyr
   • Særligt for Fastforrentet: Kursskæring baseret på obligationskurs

2. Banklån:

   • Stiftelsesprovision
   • Fast gebyr

3. Tinglysningsomkostninger:

   • Tinglysningsafgift til staten (1,45% af lånebeløb + 1.850 kr grundbeløb)
   • Ved refinansiering: Kun afgift af difference i forhold til eksisterende lån
   • Ved boligkøb regner vi også afgift for skødet (0,6% af lånebeløb + 1850 kr grundbeløb) minus nuværende tinglyst gæld

Normalisering og Skatteberegning

Systemet beregner og normaliserer alle omkostninger for at give et samlet overblik:

• Skattefradrag: 25,6% fradragsværdi af renteudgifter
• Månedlige omkostninger: Alle terminsbetalinger omregnes til månedlige beløb
• Samlet: Samlet sum af alle omkostninger over lånets løbetid

Lånetyper

Systemet understøtter og beregner korrekt for forskellige lånetyper:

1. Fastforrentet:

   • Obligationsbaseret med fast rente i hele løbetiden
   • Kursfølsomhed ved indfrielse
   • Konverteringsmuligheder

2. F-kort:

   • Variabel rente baseret på CIBOR
   • Halvårlig refinansiering

3. F3/F5 (Flekslån):

   • Refinansiering hver 3 eller 5 år
   • Kursfradrag ved refinansiering

4. Banklån:

   • Variable eller faste renter
   • Særlige gebyrstrukturer

Obligationsnavne og ISIN

Systemet understøtter automatisk genkendelse af obligationer baseret på ISIN og obligationsnavn fra forskellige udstedere

Obligationskurserne hentes fra fondsbørsen og bruges til at beregne nøjagtige indfrielsesbeløb og stiftelsesomkostninger.

Låneovervågning

Vores system indeholder en avanceret låneovervågningsfunktion, der hjælper rådgivere med at identificere konverteringsmuligheder:

1. Op-konverteringsmuligheder:

   • Systemet identificerer lån, hvor stiftelseskursen minus indfrielseskursen er over 10 kurspoint
   • Dette indikerer en potentiel mulighed for op-konvertering til et lån med højere rente
   • Kunden kan derved opnå en lavere restgæld, hvilket kan være fordelagtigt ved forventet salg eller yderligere nedkonvertering

2. Ned-konverteringsmuligheder:

   • Registrerer når renteforskellen mellem eksisterende lån og nye lån er ≥1,5%
   • Kontrollerer at stiftelseskursen for nyt lån er over 98
   • Beregner break-even tidspunkt baseret på besparelsen og omkostningerne ved konvertering

3. Obligationsalarm:

   • Skræddersyede alarmer baseret på specifik obligationskurs
   • Kan opsættes individuelt for hver kunde
   • Automatisk notifikation når obligationskursen når det angivne niveau

4. Værdistigning:

   • Når ejendommen er steget f.eks. 20% (Mangler at blive implementeret i overvågningen)

Systemet udløser automatisk alarmer, når specifikke tærskelværdier for rentabilitet overskrides, baseret på kundens økonomi og låneprofil.

Beregningsflow

Beregningsprocessen følger en fastlagt sekvens:

1. Låneopslag: Indhentning af låneinformation (fra Tinglysning eller database)
2. Kursberigelse: Obligationskurser tilføjes baseret på ISIN og lånetype
3. Hovedstols-beregning: Korrekt udregning af lånebeløb baseret på LTV og kurs
4. Bidragsberegning: Udregning af vægtede bidragssatser
5. Amortiseringsberegning: Oprettelse af komplette betalingsplaner
6. Indfrielsesomkostninger: Beregning af omkostninger ved indfrielse
   • Beregning af optimal indfrielsesmetode baseret på lånetyper og kurser
   • Sammenligning mellem obligationsindfrielse og pari-straksindfrielse
   • Efter-skat beregninger med skattefradrag på 25,6%
7. Stiftelsesomkostninger: Beregning af omkostninger ved optagelse af nye lån
8. Normalisering: Månedliggørelse og samlet oversigt
   • Konvertering af terminsbetalinger til månedlige beløb
   • Tinglysningsafgift med komplekse beregninger baseret på lånebeløb og ejendomsværdi

Break-Even Beregninger

Vores system indeholder avancerede beregninger af break-even tidspunkter for låneomlægninger, der viser hvornår en omlægning er rentabel:

Ned-konvertering (Til lavere rente)

Ved ned-konvertering beregner systemet:

1. Akkumuleret forskel i ydelser efter skat:

   • For hver betalingstermin beregnes forskellen mellem de månedlige ydelser på det eksisterende og det nye lån
   • Betalingsforskellen akkumuleres over tid efter skattefradrag (25,6%)

2. Samlede omkostninger:

   • Sagsomkostninger (tinglysning, gebyrer)
   • Kurstab og kursfradrag
   • Differencerente ved indfrielse

3. Break-even i år: (Akkumuleret ydelsesbesparelse efter skat) ≥ (Samlede omkostninger)

Op-konvertering (Til højere rente)

Ved op-konvertering fokuserer systemet på restgældsreduktion:

1. Restgældsgevinst:

   • Reduktion i restgæld via kursforskelle
   • Medregning af hovedstolseffekt og kursgevinst

2. Øgede månedlige omkostninger:

   • Akkumuleret stigning i ydelser efter skat (med 25,6% skattefradrag)

3. Break-even i år: (Akkumuleret meromkostning efter skat + sagsomkostninger) ≤ (Restgældsreduktion)

Break-even beregningerne inkluderer alle relevante faktorer:

• Hovedstol forskel mellem lånene
• Tinglysningsomkostninger
• Sagsgebyrer
• Ydelsesforskelle over tid
• Skattemæssige effekter på renteudgifter

Disse beregninger giver rådgivere et præcist billede af, hvornår en given låneomlægning bliver rentabel, hvilket er afgørende for optimal rådgivning.

Anvendelse i praksis

Systemet giver finansielle rådgivere mulighed for at:

1. Sammenligne forskellige lånetyper
2. Beregne break-even ved konvertering
3. Optimere lånestrukturer
4. Sammenligne scenarier med forskellige lånesammensætninger
5. Udføre låneovervågning for eksisterende kunder

Mangler

For at være det førende system på markedet mangler vi:

• Angiv provenu på f.eks. 200.000
• Implementere alarmer for værdistigning baseret på vores machine learning model
• Kunne beholde nogle lån, så man kun opsiger bestemt låne og beholder andre
• Simpelt lån (Lån baseret på ydelse og måske rente), så man nemt kan tilføje f.eks. bil eller forbrugslån baseret på PBS og medregne det i realkredit
• Vælge opsigelses metode så man kan vælge Pari eller Pari-straks f.eks.

[1] https://www.totalkredit.dk/siteassets/dokumenter/privat/prisblad/prisblad--privat.pdf Totalkredit prisblad privat

[2] https://rd.dk/PDF/Privat/prisblad-privat.pdf Realkredit Danmark prisblad privat

[3] https://www.jyskebank.dk/privat/priser/bolig Realkreditlån - Jyske Realkredit

[4] https://www.nordea.dk/Images/144-119161/20170105bidragssatser_.pdf Nordea Kredit bidragssatser

[5] https://www.nordea.dk/Images/144-97716/Nordea%20Kredit%20Prisliste%20februar%202023.pdf Nordea kredit prisliste

[6] https://www.sydbank.dk/wps/wcm/connect/sydbank/ce3103d8-5ded-4bcf-ae64-aeb073ab8bb5/N%C3%A5r+Sydbank+formidler+realkreditl%C3%A5n+fra+Totalkredit.pdf?MOD=AJPERES&CVID=pauktym Sydbank gebyrer