Ejendomssalg

Handelsoplysninger

Når man anvender handelsoplysninger fra Ejerfortegnelsen, er det vigtigt at være opmærksom på, at der kan være særlige forhold og datakvalitet, som kan påvirke statistikken. [1]

Handelsoplysninger udstilles kun i Ejerfortegnelsen, hvis ejendommen er blevet solgt og handlen er blevet tinglyst, fordi Ejerfortegnelsen modtager data fra tinglysningen. [2]

Vi henter oplysninger om ejendomssalg fra Ejerfortegnelsen via Datafordeler.

Historiske handelsoplysninger

Ejerfortegnelsen blev konverteret fra det kommunale ESR-system, da det blev vurderet til at være det bedste datagrundlag til formålet. Konverteringen skete i juni 2019. [1]

Bunkesalg

En samlet handel af flere ejendomme, som er blevet solgt samlet, kaldes et bunkesalg. Ved bunkesalg bliver der kun registreret en handel i Ejerfortegnelsen, selvom der er blevet solgt flere ejendomme. [1]

I det kommunale ESR blev disse bunkesalg fiktivt opdelt i flere handler på baggrund af kommunal praksis. Ved konverteringen til Ejerfortegnelsen var der kun mulighed for at tage en handelspris med, hvilket betyder, at prisen er for lav ved historiske bunkesalg. [3]

Et eksempel på dette kan ses på følgende Handelsoplysningsid: 146e7aa8-ca13-224a-b98c-4a9aeb9de57a.

Derfor har vi valgt at frasortere bunkesalg fra vores statistikker, da det er upraktisk at fordele prisen på flere ejendomme og derfor ikke er repræsentativt for den enkelte ejendom. [1]

Dette gør vi ved at tælle antallet af gange et Handelsoplysningsid optræder i vores data, når vi har samlet Ejerskifter og Handelsoplysninger. Herefter frasorterer vi dem, hvis de optræder mere end en gang. [1]

Køb af fællesarealer

Ved køb og salg af et fællesareal, der er ejet af flere, ser det ud som om der er sket flere handler, selvom dette ikke er tilfældet. [1]

Et eksempel på dette er følgende BFE-nr: 100393654. Af den grund har vi valgt at frasortere disse handler fra vores statistikker.

Delvise ejendomshandler

Vi medtager kun handler, hvor der sker et komplet ejerskifte af ejendommen. Dette betyder, at vi frasorterer handler, hvor kun en del af ejendommen skifter ejer.

Dette gør vi ved at summere den modtagede ejerandel for hver handel og kun medtage handler, hvor den samlede modtagede ejerandel udgør 100% af ejendommen.

Handler med mindre end 100% ejerandel kan eksempelvis være salg af ideelle anparter eller andre delvise overdragelser, som ikke er repræsentative for en komplet ejendomshandel.

Urealistiske priser

Nogle af de data, der var i det kommunale ESR på tidspunktet for konverteringen til Ejerfortegnelsen, var urealistiske.

Dette skyldes manuel behandling, der i nogle tilfælde har resulteret i priser, der er urealistisk lave eller høje. [3]

Et eksempel på dette kan ses på de følgende Handelsoplysningsid:

• d3f91327-6feb-754b-9a85-e09c9b7f0bf7
• 9366a023-86ac-3042-afa4-e43d509b2222

Vi har valgt at frasortere disse handler ved kun at medtage handler, hvor den samlede købesum er mellem 100.000 og 25.000.000 kr. [4]

Beregning af gennemsnitlige m²-priser

Vi beregner først m²-prisen for den enkelte handel som købesum divideret med vægtet areal. For grunde og ejendomme købt til nedrivning bruger vi grundarealet som arealgrundlag, fordi prisen i de handler primært afspejler grundens værdi. De handler skal samtidig have et grundareal over 500 og under 2.000 m². [4] [5]

Vores offentlige postnummer- og kommunestatistikker opgøres pr. ejendomstype i rullende perioder på tre måneder. En periode medtages kun, når der er mindst fem handler i datagrundlaget, så en enkelt handel ikke bliver til en offentlig gennemsnitspris. [4]

Ved beregning af gennemsnitlige m²-priser anvender vi standardafvigelse til at identificere og frasortere ekstreme værdier, der kan skævvride statistikken. Det følger Finans Danmarks metode for validering af m²-priser, hvor observationer med meget høje eller lave realiserede handelspriser frasorteres. [4]

Standardafvigelsen beregnes efter følgende formel:

σ = √(Σ(xi - μ)² / N)

Hvor:

• σ er standardafvigelsen
• N er antallet af observationer
• xi er den enkelte observation
• μ er gennemsnittet af observationerne

For postnummer- og kommunestatistikker medtager vi kun værdier, der ligger inden for intervallet [-2;3] standardafvigelser fra gennemsnittet for samme område og ejendomstype, når vi beregner de endelige gennemsnitlige m²-priser. [4]

Dette betyder, at ekstreme prisafvigelser, som kan skyldes særlige omstændigheder eller fejlregistreringer, ikke påvirker de publicerede gennemsnitspriser.

Vurderingsmodellen bruger et smallere outlier-interval i modeltræningen. Det er en modelkonfiguration og ikke reglen for de offentlige postnummer- og kommunestatistikker.

Urealistiske købsaftaledatoer og afståelsesdatoer

Af samme årsag som urealistiske priser, kan der også være urealistiske datoer for købsaftale og afståelse. [3]

Nogle eksempler på dette kan ses på følgende Handelsoplysningsid:

• 01c0d9a7-9b29-ed45-99de-91154ac765ff
• a138521a-0ffd-4f45-83af-57cf47da9460
• 49688f3e-b8b8-8c4f-be46-bd4b3e9abe1b
• aea28919-cd2e-a04d-8629-b740f2f4c0b9
• 8edb6ef0-925c-364e-918c-c122c7809b11
• 54fec0df-2290-3a4e-b0ad-03bebafc0f45
• 7385be2e-3148-e04a-904a-0e7e47bdc5e2
• f6b140fd-1585-fa45-b507-d24180e7440a

Derfor frasorterer vi handler, hvor købsaftaledato og afståelsesdato er urealistiske, ved kun at medtage datoer, der ligger efter 7. juni 2017 og frem til dags dato. Det er Råd til Boligs afgrænsning knyttet til registerhistorikken efter Grunddatamodellen; Datafordelerens BBR-dokumentation angiver oprindelsestidspunkt i juni 2017. [6]

Kilder

[1]: https://confluence.sdfi.dk/pages/viewpage.action?pageId=30512699 Handelsoplysninger - særlige forhold og datakvalitet (EJF)

[2]: https://confluence.sdfi.dk/pages/viewpage.action?pageId=30512682 Begreber i Ejerfortegnelsen (EJF)

[3]: https://confluence.sdfi.dk/pages/viewpage.action?desktop=true&macroName=display-metadata&pageId=165806346 Kendte fejl (EJF)

[4]: https://finansdanmark.dk/tal-og-data/boligstatistik/boligmarkedsstatistikken/datagrundlaget-for-statistikken/ Datagrundlaget for statistikken

[5]: https://bvc.dk/faglige-udgivelser/grundpriser-for-enfamiliehuse-1996-2019/ Grundpriser for enfamiliehuse 1996-2019 - med fokus på huse købt til nedrivning

[6]: https://confluence.sdfi.dk/pages/viewpage.action?pageId=16056439 Bitemporalitet (BBR)