Ejendomssalg

Et ejerskifte er ikke nødvendigvis en handel, der kan bruges som transaktionsdata. Det kan være en familieoverdragelse, et salg af en andel, et bunkesalg eller en historisk registrering uden en brugbar pris.

Vi begynder med ejerskifter og handelsoplysninger fra Ejerfortegnelsen via Datafordeler. Derefter finder vi ejendommens areal og type. For bygningshandler sker tidsvalget på købsaftaledatoen; ejerlejligheder bruger Matriklens aktuelle samlede areal. Til sidst føjer vi adressen og dens omgivelser til. Resultatet er én række pr. handel med pris, dato, ejendomstype, areal og lokation.

Eksemplerne nedenfor er faktiske registerrækker fra det dataudtræk, vi samlede den 16. juli 2026.

Fra ejerskifte til fri handel

Ejerfortegnelsen definerer et ejerskifte som en overdragelse fra én ejerkreds til en anden. Handelsoplysningerne rummer blandt andet købsaftaledato og samlet købesum, mens ejerskabsskiftet fortæller, hvor stor en andel hver ny ejer modtager. Handelsoplysningerne kommer fra tinglysningsmeddelelser eller den historiske ESR-konvertering. [1] [2] [3] [5]

Først vælger vi de aktuelle registerversioner. Bitemporalitet og valget af den version, der var gældende på et bestemt tidspunkt, er beskrevet særskilt.

Derefter beholder vi almindelige frie handler, hvor de modtagne andele tilsammen er 100 procent. BBR's fulde historik for både virknings- og registreringstid begynder den 2. juni 2017. I transaktionsforløbet bruger vi en teknisk grænse fem dage senere, så købsaftaledatoen skal ligge efter 7. juni 2017 og ikke i fremtiden. [8] Hvis der findes en afståelsesdato, gælder samme periode for den. Den samlede købesum skal være mindst 100.000 og højst 25.000.000 kr. [7]

Tabellen viser, hvad der sker med seks ejerskifter, før vi henter BBR- og lokationsdata.

Den tidlige historik er ikke værdiløs. Den bliver bevaret i ejendomsdataene, hvor formålet er at beskrive ejendommen og dens ejerhistorik. Her er formålet smallere: at finde sammenlignelige ejendomshandler.

Delvise handler kan blandt andet være salg af ideelle anparter. De kan være reelle handler, men de beskriver ikke et komplet ejerskifte af hele ejendommen og indgår derfor ikke her.

Bunkesalg og fællesarealer

Når flere ejendomme sælges samlet, knytter Ejerfortegnelsen den samme handelsoplysning til hvert BFE-nummer. Den samlede pris kan derfor ikke læses som prisen for hver enkelt ejendom. Det adskiller sig fra det tidligere ESR-system, hvor kommunerne fordelte prisen efter lokal praksis. [4]

Vi tæller derfor, hvor mange ejendomme den samme handelsoplysning er knyttet til, og beholder kun handler, der optræder én gang. Handelsoplysnings-ID 146e7aa8-ca13-224a-b98c-4a9aeb9de57a er et konkret eksempel på et bunkesalg i registerdataene.

Køb af fællesarealer kan give et andet mønster: flere ejerskifter kan ligne flere handler, selv om der kun er én samlet handel. Datafordelerens eget eksempel er BFE-nummer 100393654. [4] Det kommer heller ikke med i vores transaktionsdata.

Historiske handelsoplysninger kræver generelt forsigtighed. Ejerfortegnelsen blev konverteret fra det kommunale ESR-system i juni 2019, og de ældre registreringer kan afspejle både den tidligere datamodel og individuel sagsbehandling. [4] [6]

Boligen på handelstidspunktet

En handel får først et sammenligneligt areal, når vi vælger det areal, der hører til ejendomstypen. For huse og andre bygninger finder vi de relevante BBR-bygninger, etager og enheder på købsaftaledatoen og beregner vægtet areal. For ejerlejligheder bruger vi i stedet det aktuelle samlede areal fra Matriklens Ejerlejlighed. Det svarer til det tinglyste areal, som en landinspektør har målt. [10] BBR-enheden bidrager med boligens egenskaber på købsaftaledatoen, men dens boligareal er ikke arealet i denne m²-pris.

Matriklens Ejerlejlighed afgør ejerlejlighedskategorien. For de øvrige handler bruger vi BBR-bygningens anvendelse og ejendomsrelation til at skelne mellem hus, fritidsbolig, bygning på fremmed grund og anden bygning. Grunde og ejendomme købt til nedrivning følger deres eget forløb, fordi deres m²-pris beregnes på Matriklens grundareal. BVC's analyse af grundpriser viser tilsvarende, hvorfor bebyggede ejendomme købt til nedrivning er relevante, når grundværdien skal forstås. [9]

Tabellen viser faktiske handler i de seks kategorier, som findes i det aktuelle output.

Lüttichausvej ligger på en ejendom med 336.862 m² registreret grundareal. Handlen gælder bygningen på fremmed grund, så m²-prisen bruger bygningens 61 vægtede m² og ikke hele grundarealet.

Adressen afslutter rækken

Til sidst knytter vi handlen til lokationsdataene. En række skal have et BFE-nummer, som kan føres til en adresse og et adressepunkt. Ellers kommer den ikke med i det færdige transaktionsdatasæt.

Herfra følger blandt andet postnummer, kommune og afstande til kyst, skov, station og andre geografiske forhold. Hvis en handel peger på flere mulige lokationsrækker, ender den stadig som én transaktion.

Købsaftaledatoen er handelens markedsdato. Registreringstidspunktet fortæller derimod, hvornår oplysningerne blev kendt i datagrundlaget. Forskellen er vigtig, når handler senere bruges i statistik; registreringsforsinkelsen behandles derfor særskilt. [3] [7]

Når handlerne senere bliver til statistik

Transaktionsdataene er færdige, før de bliver samlet til kommunestatistik. I statistikken beregner vi m²-prisen for den enkelte handel som købesum divideret med arealet i tabellen ovenfor.

Vil du sammenligne vores metode med Danmarks Statistik, Finans Danmark, Boligsiden og BVC, kan du læse guiden til fem ejendomsstatistikker i Danmark.

Vores produktintegrerede kommunestatistik opgøres pr. kommune og ejendomstype i rullende perioder på tre måneder. Handler uden en kommune udgår. En periode medtages kun, når der er mindst fem handler. Finans Danmark bruger samme minimum ved offentliggørelsen af sine kvartalstal. [7]

Før perioderne beregnes, bruger vi stikprøvens standardafvigelse til at frasortere ekstreme værdier inden for samme kommune og ejendomstype:

s = √(Σ(xi - x̄)² / (N - 1))

Hvor:

• s er stikprøvens standardafvigelse
• N er antallet af observationer
• xi er den enkelte observation
• x̄ er gennemsnittet af observationerne

I vores beregning går kun observationer med en z-score over -2 og under 3 videre til periodernes gennemsnit. Grænserne svarer til Finans Danmarks offentliggjorte filter for boligmarkedsstatistikken. [7]

Ved en produktionskørsel sættes publiceringsgrænsen til den første dag i den foregående måned. Det nyeste publicerede tremånedersvindue skal slutte senest på denne dato, så den aktuelle måned og den senest afsluttede salgsmåned ikke indgår. For perioder, der er 3–11 måneder gamle målt fra vinduets begyndelse, korrigerer statistikforløbet derefter gennemsnittet for det mønster af forsinkede registreringer, vi observerer i forhold til en 12-måneders reference. Den korrektion og den separate STL-trend er beskrevet i sammenligningen af ejendomsstatistikker.

Kilder

[1]: https://grunddatamodel.datafordeler.dk/objekttypekatalog/Ejerfortegnelsen/Ejerskifte.html Ejerskifte (EJF)

[2]: https://grunddatamodel.datafordeler.dk/objekttypekatalog/Ejerfortegnelsen/Ejerskabsskifte.html Ejerskabsskifte (EJF)

[3]: https://grunddatamodel.datafordeler.dk/objekttypekatalog/Ejerfortegnelsen/Handelsoplysninger.html Handelsoplysninger (EJF)

[4]: https://confluence.sdfi.dk/pages/viewpage.action?pageId=30512699 Handelsoplysninger - særlige forhold og datakvalitet (EJF)

[5]: https://confluence.sdfi.dk/pages/viewpage.action?pageId=30512682 Begreber i Ejerfortegnelsen (EJF)

[6]: https://confluence.sdfi.dk/pages/viewpage.action?desktop=true&macroName=display-metadata&pageId=165806346 Kendte fejl (EJF)

[7]: https://finansdanmark.dk/tal-og-data/boligstatistik/boligmarkedsstatistikken/datagrundlaget-for-statistikken/ Datagrundlaget for statistikken

[8]: https://confluence.sdfi.dk/pages/viewpage.action?pageId=16056439 Bitemporalitet (BBR)

[9]: https://bvc.dk/faglige-udgivelser/grundpriser-for-enfamiliehuse-1996-2019/ Grundpriser for enfamiliehuse 1996-2019 - med fokus på huse købt til nedrivning

[10]: https://grunddatamodel.datafordeler.dk/objekttypekatalog/Matrikel/Ejerlejlighed.html Matriklen: Ejerlejlighed