Model

Vores boligvurderingsmodel bruger offentlige registerdata, historiske handler og geodata.

Modellen er ikke et simpelt gennemsnit af 10 nabohandler. Den bruger 30 sammenlignelige handler af samme ejendomstype, et neuralt netværk til at opsummere boligen og en lineær regressionsmodel til selve prisforudsigelsen.

Arkitekturen er inspireret af Multi-Head Gated Attention. [4]

Datagrundlag

Før træning renser vi handlerne:

Vi bruger tinglyste frie handler fra Ejerfortegnelsen.
Vi beregner vægtet areal efter realkreditbranchens metode.
Vi frasorterer bunkesalg, delvise handler og ekstreme priser.
Vi korrigerer for forsinkelse i registrering. [3]
Vi bruger en udglattet markedsserie fra sæsonkorrektion.

Produktionsmodellen bruger den seneste årgang af handler.

De offentlige postnummer- og kommunestatistikker bruger outlier-intervallet [-2;3]. [2] Modeltræningen bruger aktuelt [-1,5;1,5] pr. kommune, ejendomstype og modeltræ. Det er Råd til Boligs modelkonfiguration.

Beregningsmetode

Modellen arbejder i tre trin:

Den finder 30 nærliggende handler af samme ejendomstype.
Den kombinerer referencehandlerne med boligens egne data og geodata.
Den forudsiger markedsværdien med lineær regression på modellens embedding.

I brugerfladen viser vi op til 10 referencehandler. De er kun et udsnit af modellens sammenligningsgrundlag.

Ejendomstyper

Modellen dækker:

Villa
Rækkehus
Ejerlejlighed
Fritidsbolig
Bygning på fremmed grund
Tom grund

Andelsboliger, almene boliger og hele bygninger behandles ikke med samme model.

Validering

Vi validerer med holdout og k-fold cross-validation, opdelt efter kommune og ejendomstype. Præcision måles i DREAM/BVC-format med blandt andet PM5, PM10, PM20, absolut fejl, RMSE og MAPE. [1]

Kilder

[1]: https://bvc.dk/faglige-udgivelser/prisen-paa-ejerboliger-1992-2021/ Prisen på ejerboliger 1992-2021

[2]: https://finansdanmark.dk/tal-og-data/boligstatistik/boligmarkedsstatistikken/datagrundlaget-for-statistikken/ Datagrundlaget for statistikken

[3]: https://bvc.dk/faglige-udgivelser/forsinkelser-i-registreringen-af-ejendomshandler-og-betydningen-for-prisstatistik-for-ejerboliger/ Forsinkelser i registreringen af ejendomshandler og betydningen for prisstatistik for ejerboliger

[4]: https://arxiv.org/abs/2405.07456 Boosting House Price Estimations with Multi-Head Gated Attention