Tinglysningsdata

Et pantebrev fortæller, hvad der er tinglyst som sikkerhed i boligen. Det fortæller ikke i sig selv, hvor meget boligejeren skylder i dag, hvad lånets aktuelle rente er, eller hvilken obligation der finansierer et realkreditlån.

Råd til Bolig henter oplysningerne direkte fra Den Digitale Tingbog gennem Tinglysningsrettens system-til-system-løsning eTl. Derefter samler og beriger vi hæftelserne, så de kan bruges sammen med boligdata, obligationskurser og finansieringsberegninger. Tinglysningsretten beskriver selv Tingbogen som kilden til ejendommens tinglyste ejer, servitutter og pantebreve. [1] [2]

Fra BFE-nummer til berigede tinglysningsdata

Hver ejendom slås op med sit BFE-nummer. Første gang henter vi den fulde summariske ejendomsoplysning. Den indeholder blandt andet hæftelser, tinglysningsdatoer, kreditorer, renter, særlige lånevilkår og servitutter.

Behandlingen følger seks trin:

1. Ejendommen findes i Den Digitale Tingbog med BFE-nummeret.
2. Hæftelser og servitutter hentes gennem eTl.
3. Afgiftspantebreve og en eventuel lille foranstående hæftelse skilles fra de lån, der skal bruges i finansieringsberegninger.
4. Dokumenttyper, långivere, renteformer og særlige vilkår samles i ensartede felter.
5. Den tinglyste rente bevares, mens den aktuelle rente findes efter vores regler og de markedsdata, der er til rådighed.
6. Lånene kan derefter matches med danske realkreditobligationer og bruges i beregninger og boligøkonomisk overvågning.

Data bliver kun hentet igen, når det er nødvendigt

Efter en fuld hentning bruger vi dataene i op til en uge. Når ugen er gået, spørger vi først Tinglysningen, om ejendommen har en nyere ændringsdato.

• Er der ingen ændring, beholder vi de eksisterende data.
• Er ejendommen ændret, henter vi den fulde ejendomsoplysning igen.
• Kan ændringstjekket ikke gennemføres, henter vi den fulde oplysning. Et fejlet kontrolkald betyder derfor ikke, at gamle data bruges uden et nyt forsøg.

Kald til Tinglysningen forsøges igen ved midlertidige fejl. Den almindelige hentning af en bolig og den daglige overvågning af ændrede tingbøger er to forskellige forløb: boligkaldet holder den enkelte ejendoms data aktuelle, mens overvågningen finder ændringer på tværs af kundernes boliger.

Hæftelser bliver samlet som lån

Dokumenttypen afgør den første klassifikation:

Renteoplysningerne bruges til at skelne mellem fast rente, variabel rente og en navngiven referencerente. Hvis kun den overførte renteoplysning findes, registreres lånet som variabelt, men uden at vi opfinder en rentesats. Hvis dokumentet udtrykkeligt er uden rente, gemmes den tinglyste rente som 0 pct.

For hvert struktureret lån bevarer vi blandt andet:

De strukturerede lån er i DKK. En hæftelse i en anden valuta indgår ikke som et lån i dette output. Hvis en enkelt hæftelse ikke kan omsættes til de nødvendige felter, springes den over, uden at resten af ejendommens lån og servitutter går tabt.

Långivernavne bliver gjort ensartede

Det samme institut kan stå med forskellige navne i tinglysningsdataene. Vi finder først navne hos kreditorer og underpanthavere og samler de kendte varianter:

Et andet virksomhedsnavn bevares som långiver i stedet for at blive presset ind under et forkert institut. På et ejerpantebrev uden en virksomhed kan navnet på personen i dokumentet bruges.

Standardiseringen er nødvendig, fordi institut, låntype og dato indgår i match til renter, obligationer, bidrag og refinansieringsforløb.

Tinglyst hovedstol er ikke det samme som aktuel gæld

Tinglysningen viser hæftelsens registrerede hovedstol. Den falder ikke løbende, når boligejeren afdrager. Derfor må principal og total_registered_debt ikke læses som en bekræftet restgæld hos långiveren.

Vi leverer tre forskellige gældsbegreber:

Kun den første hæftelse i prioritetsrækken tages ud af den strukturerede lånliste, hvis den er under 100.000 kr. Beløbet gemmes som debt_to_respect. Alle efterfølgende hæftelser bevares som strukturerede lån, også når de er under 100.000 kr. Er den første hæftelse på mindst 100.000 kr., er debt_to_respect 0, og hæftelsen bevares som lån. Reglen bruges til at skille typisk foranstående sikkerhed fra de lån, der skal beregnes på. Beløbsgrænsen fortæller ikke i sig selv, hvem sikkerheden tilhører.

total_registered_debt er med vilje et bredt mål for de registrerede beløb. Det kan derfor også indeholde en hæftelse, som ikke optræder i den rensede lånliste. Brug den strukturerede lånliste til finansieringsberegninger og det samlede felt som oplysning om, hvad der i alt står registreret.

Afgiftspantebreve bliver ikke behandlet som lån

Vi tager en hæftelse ud af lånelisten, når dens overskrift er Afgiftpantebrev eller Afgiftspantebrev. Tinglysningsretten beskriver et afgiftspantebrev som en måde at parkere allerede betalt tinglysningsafgift til senere brug, ikke som et pantebrev med en gæld til en långiver. [3]

Beløbet kan fortsat være en del af total_registered_debt, fordi dette felt summerer alle registrerede DKK-beløb. Det er endnu en grund til ikke at bruge summen som boligejerens aktuelle restgæld.

Afdragsfrihed og standardvilkår

Tinglysningens særlige lånevilkår bliver omsat til følgende perioder:

Hvis begge vilkår står på hæftelsen, bruger vi 10 år. Et stående lån er et lån, hvor hovedstolen som udgangspunkt betales ved udløb.

Tinglysningen indeholder ikke altid de betalingsoplysninger, som en finansieringsberegning kræver. Ved den første strukturering bruger vi derfor 30 års løbetid og fire årlige betalinger for realkreditlån samt 10 års løbetid og 12 årlige betalinger for banklån og andre låntyper. Senere match og brugeroplysninger kan berige lånet yderligere.

Vi viser både tinglyst og aktuel rente

Den tinglyste rente skal bevares, fordi den viser dokumentets registrerede vilkår. Den er samtidig ofte utilstrækkelig til at beskrive et variabelt lån i dag. Derfor har lånene to rentefelter:

• registered_interest_rate er den rente, der står i Tinglysningen.
• interest_rate er den rente, Råd til Bolig finder efter vores regler ud fra låntype, institut, oprettelsesdato, refinansieringsforløb, reference- eller obligationsdata og registreret margin.

Den aktuelle rente findes forskelligt efter lånet:

Renterne afrundes til to decimaler i finansieringsforløbet. interest_rate er det aktuelle beregningsgrundlag, mens registered_interest_rate gør det muligt at se, hvad der oprindeligt blev registreret.

Endpoint til aktuel rente

POST /v1/current-loan-rate og POST /v2/current-loan-rate finder den aktuelle rente og næste refinansieringsdato for F-kort, F1, F3 og F5. Kontrakten er den samme i begge versioner; eksemplet nedenfor bruger version 2.

{
  "loanVariant": "FKort",
  "lender": "Totalkredit",
  "originationDate": "2021-01-01",
  "registeredInterestRate": null
}

Svaret gentager de fire inputfelter og tilføjer:

• interestRate: den aktuelle rente, hvis den kan findes
• refinanceDate: den næste refinansieringsdato, hvis den kan findes

Andre lånevarianter afvises af dette endpoint. Den bredere finansieringsberegning kan stadig håndtere fast rente og banklån efter reglerne ovenfor.

Servitutter og erklæringer bevares ved siden af lånene

En servitut er en begrænset rettighed over en ejendom. Det kan for eksempel være færdselsret, forkøbsret, en byggemæssig begrænsning eller en offentligretlig fredning. [4]

For hver servitut eller erklæring bevarer vi:

• dokumenttype og tinglysningsdato
• prioritetsnummer
• første overskrift som titel og de tilhørende tekstafsnit som beskrivelse
• Tinglysningens markering af, om erklæringen har betydning for ejendomsværdien
• koder for anvendelse, bebyggelse, ejendomsforhold og andre begrænsninger

Koder og tekst er oplysninger om det tinglyste dokument. De er ikke en juridisk konklusion om, hvordan servitutten påvirker et bestemt projekt. Den vurdering kræver selve dokumentet og den konkrete ejendom.

Ejerdata kommer fra Ejerfortegnelsen

En tingbogsattest viser den tinglyste ejer, men ejerlisten i Råd til Boligs samlede ejendomsdata kommer fra Ejerfortegnelsen. Her kan vi bevare både faktisk og tinglyst ejerandel samt ejerskiftehistorik. Læs hvordan ejerdata, handler og offentlig vurdering samles pr. BFE-ejendom.

Det holder kilderne adskilt: Tinglysningen leverer hæftelser og servitutter til dette forløb, mens Ejerfortegnelsen leverer de strukturerede ejerforhold.

Kilder

[1]: https://www.domstol.dk/tinglysningsretten/tingboegerne/fast-ejendom/udskrifter-fra-fast-ejendom/ Tinglysningsretten: Udskrifter fra fast ejendom

[2]: https://www.domstol.dk/tinglysningsretten/professionelle-brugere/etl/ Tinglysningsretten: eTl-systemdokumentation

[3]: https://www.domstol.dk/tinglysningsretten/tingboegerne/fast-ejendom/pant/afgiftspantebrev/ Tinglysningsretten: Afgiftspantebrev

[4]: https://www.domstol.dk/tinglysningsretten/tingboegerne/fast-ejendom/servitutter/ Tinglysningsretten: Servitutter