Ejendomme

Beregningen linker til en ejendom med en stabil ejendomsnøgle. Ejendommens værdi, ejerandele, køb eller salg og det tilknyttede finansieringsforløb bliver derefter en del af husstandens samlede formue- og likviditetsforløb.

Input og perioder

Input	Kontrakt	Betydning i beregningen
Ejendomsnøgle	Skal pege på den valgte boligberegning	Binder værdi, adresse, lån og omkostninger sammen
Åbningsværdi	Reel ejendomsværdi på 1. januar i beregningens startår	Januar får den første måneds værdiudvikling
Ejerandele	Hver andel er større end 0; tilsammen 100 pct.	Fordeler værdi og skattepligtig avance
Har realkreditlån	Udtrykkeligt ja eller nej	Ja kræver debitorandele og finansieringsforløb
Debitorandele	Tilsammen 100 pct. ved lån; ellers tom liste	Fordeler fradragsberettigede renter og bidrag
Købsår og -måned	Første aktive måned, inklusive	Et fremtidigt køb giver en likviditetshændelse i den måned
Salgsår og -måned	Sidste aktive måned, inklusive	Salg, avance og låneindfrielse sker i samme måned
Forventet real vækst	−100 til 100 pct. årligt	Fremskriver værdien månedligt i konstante 2026-kroner
Skattepligtigt salg	Ja eller nej; tomt behandles som nej	Afgør om en positiv avance går til personernes skat
Skattemæssigt grundlag	Påkrævet ved skattepligtigt salg	Skal være det fuldt regulerede grundlag, som rådgiveren har fastlagt

En manglende købsgrænse betyder, at ejendommen ejes fra beregningens start. En manglende salgsgrænse betyder, at den beholdes til beregningens slutning. Start- og slutmåneder er inklusive.

Grænsen mellem formue og finansiering

Boligberegningen indeholder de lånespecifikke regler: kurser, renter, bidrag, tinglysning, omlægning og lånets betalingsforløb. Formueberegningen modtager resultatet ved samme skæringsdato og bruger:

ejendommens åbningsværdi og forventede værdiudvikling
ejer- og debitorandele
betalinger, renteudgifter og øvrige ejendomsomkostninger
eventuelle køb-, salgs- og finansieringshændelser

Beregningen genberegner ikke et realkreditlån ud fra en forsimplet restgæld.

I resultatet

Ejendomsværdien indgår i samlet formue. Betalinger og omkostninger påvirker likviditeten, mens fradragsberettigede renteudgifter tilordnes de relevante personer i skatteberegningen.

Fast ejendom er ikke et likvidt aktiv i den generiske overførselsmodel. Likviditet fra en ejendom kræver en modelleret salgs- eller finansieringshændelse.

Salgsværdi og skattepligtig avance

Den fremskrevne salgsværdi er åbningsværdien gange den månedligt sammensatte reale vækst frem til og med salgsmåneden. Salget behandles som skattefrit, medmindre det udtrykkeligt er markeret som skattepligtigt.

Salgsindstilling	Beregning	Konsekvens
Skattefri eller ikke angivet	Skattepligtig avance = 0	Hele salget er uden ejendomsavanceskat i modellen
Skattepligtig med grundlag	Maksimum af 0 og salgsværdi minus grundlag	Den positive avance fordeles efter ejerandele og går til skat og relevante ydelsesgrundlag
Skattepligtigt tab	Afvises, når grundlaget overstiger den fremskrevne salgsværdi	Tab, kildebegrænsning og fremførsel er ikke implementeret

Beregningen afgør ikke, om parcelhus- eller sommerhusreglen gælder. [1] [2] Grundlaget skal derfor allerede indeholde de relevante skattemæssige anskaffelsessummer og reguleringer. Modellen beregner ikke forbedringstillæg, vedligeholdelse, ejendomsskatter eller købs- og salgsomkostninger.

Kontant provenu og realkreditindfrielse

Post	Indgår i salgsprovenuet	Implementeret metode
Fremskrevet ejendomsværdi	Ja	Værdi i den inklusive salgsmåned
Nominel restgæld	Ja, som fradrag	Fremskrevet nominel restgæld fra boligberegningen
Fremtidig obligationskurs	Nej	Ingen kursfremskrivning
Markeds-, pari- eller terminindfrielse	Nej	Modellen vælger ikke metode
Differencerente	Nej	Skal hentes fra den faktiske indfrielsesopgørelse
Indfrielses- og administrationsgebyrer	Nej	Skal hentes fra långiveren
Mægler, advokat og øvrige handelsomkostninger	Nej	Intet særskilt transaktionsomkostningsinput

Ved alle modellerede salg trækkes realkreditlånets fremskrevne nominelle hovedstol fra ejendomsværdien. Skat på ejendomsavancen beregnes derimod af salgsværdi og skattemæssigt grundlag og ændres ikke af lånets indfrielsesbeløb. Reglerne for tab og indfrielse er særskilte. [3] [4]

Det beregnede nettoprovenu er derfor et beregningsestimat. Når salget nærmer sig, skal skatteklassifikationen og grundlaget kontrolleres, og den nominelle restgæld skal erstattes med långiverens faktiske indfrielsestilbud.

Operationel kontrol før et salgsscenarie

Kontrol	Hvad rådgiveren skal afstemme
Samme skæringsdato	Ejendomsværdi, låneberegning og formueberegning skal begge være pr. 1. januar i startåret
Salgsmåned	Skal være den måned, hvor både ejerskab og salgsprovenu ophører
Skattefrihed	Må ikke baseres på modellens standard alene; bekræft parcelhus-, sommerhus- eller anden regel
Skattegrundlag	Indtast kun et fuldt reguleret grundlag; modellen finder det ikke
Salgsomkostninger	Indarbejd deres likviditetseffekt uden for ejendomsmodulet, hvis de er væsentlige
Indfrielsestilbud	Erstat det nominelle estimat med långiverens faktiske beløb tæt på salget
Lejeindtægt	Afslut den separate indkomstkilde senest i salgsmåneden

Forudsætninger

Begge beregninger skal bruge samme skæringsdato og samme ejendoms- og låneversion. Fremtidig prisudvikling er et scenarieinput mellem −100 og 100 pct., ikke en markedsprognose. En lejeindtægtsperiode stoppes ikke automatisk ved ejendommens salgsdato og skal afgrænses i indkomstinputtet.

Lånets egne regler står under kurser, bidragssatser, tinglysning, differencerente og effektiv rente.

Kilder

[1]: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/salg-af-bolig/salg-af-sommerhus SKAT: Salg af sommerhus

[2]: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/salg-af-bolig/salg-af-ejerbolig SKAT: Salg af ejerbolig

[3]: https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2047610 Den juridiske vejledning: Tab ved salg af fast ejendom

[4]: https://info.skat.dk/data.aspx?oid=1948971 Den juridiske vejledning: Realkreditlån og indfrielsesmetoder