Ejendomme
Beregningen linker til en ejendom med en stabil ejendomsnøgle. Ejendommens værdi, ejerandele, køb eller salg og det tilknyttede finansieringsforløb bliver derefter en del af husstandens samlede formue- og likviditetsforløb.
Input og perioder
| Input | Kontrakt | Betydning i beregningen |
|---|---|---|
| Ejendomsnøgle | Skal pege på den valgte boligberegning | Binder værdi, adresse, lån og omkostninger sammen |
| Åbningsværdi | Reel ejendomsværdi ved planens startdato, som er første dag i næste måned | Den første fremskrevne måned får den første måneds værdiudvikling |
| Ejerandele | Hver andel er større end 0; tilsammen 100 pct. | Fordeler værdi og skattepligtig avance |
| Har realkreditlån | Udtrykkeligt ja eller nej | Ja kræver et finansieringsforløb; renter og bidrag følger ejerandelene |
| Købsår og -måned | Første aktive måned, inklusive | Et fremtidigt køb giver en likviditetshændelse i den måned |
| Salgsår og -måned | Sidste aktive måned, inklusive | Salg, avance og låneindfrielse sker i samme måned |
| Ejendomsværdi | Faste 2026-kroner | Holdes konstant i købekraft gennem ejerperioden |
| Skattepligtigt salg | Ja eller nej; tomt behandles som nej | Afgør om en positiv avance går til personernes skat |
| Skattemæssigt grundlag | Påkrævet ved skattepligtigt salg | Skal være det fuldt regulerede grundlag, som rådgiveren har fastlagt |
En manglende købsgrænse betyder, at ejendommen ejes fra beregningens start. En manglende salgsgrænse betyder, at den beholdes til beregningens slutning. Start- og slutmåneder er inklusive.
Grænsen mellem formue og finansiering
Boligberegningen indeholder de lånespecifikke regler: kurser, renter, bidrag, tinglysning, omlægning og lånets betalingsforløb. Formueberegningen modtager resultatet ved samme skæringsdato og bruger:
- ejendommens åbningsværdi og forventede værdiudvikling
- ejerandele, som også fordeler renter og bidrag
- betalinger, renteudgifter og øvrige ejendomsomkostninger
- eventuelle køb-, salgs- og finansieringshændelser
Beregningen genberegner ikke et realkreditlån ud fra en forsimplet restgæld.
I resultatet
Ejendomsværdien indgår i samlet formue. Betalinger og omkostninger påvirker likviditeten, mens fradragsberettigede renteudgifter tilordnes de relevante personer i skatteberegningen.
Fast ejendom er ikke et likvidt aktiv i den generiske overførselsmodel. Likviditet fra en ejendom kræver en modelleret salgs- eller finansieringshændelse.
Engangsprovenu beholder sin måned
Et provenu fra salg eller refinansiering er en dateret engangshændelse. Hele beløbet bogføres i salgs- eller indfrielsesmåneden; det deles ikke med tolv og reduceres ikke, fordi første planår er et delår. Provenuet kan heller ikke finansiere forbrug, hævninger eller optimeret opsparing i en tidligere måned.
Hvis en refinansiering eksempelvis udbetaler 300.000 kr. i december, indgår alle 300.000 kr. i december. Optimeringen kan flytte den ubrugte del til et aktiv i samme december, men må ikke gøre beløbet til en årlig overførsel eller bruge det før december. Det er den adfærd, som Case 2 kontrollerer.
Finansieringsforløbets løbende årlige renter, bidrag og betalinger behandles derimod som en tolvtedel i hver aktiv projektionsmåned. Kun måneder fra planens startdato indgår i det første år.
Salgsværdi og skattepligtig avance
Den modellerede salgsværdi er åbningsværdien i faste 2026-kroner. Salget behandles som skattefrit, medmindre det udtrykkeligt er markeret som skattepligtigt.
| Salgsindstilling | Beregning | Konsekvens |
|---|---|---|
| Skattefri eller ikke angivet | Skattepligtig avance = 0 | Hele salget er uden ejendomsavanceskat i modellen |
| Skattepligtig med grundlag | Maksimum af 0 og salgsværdi minus grundlag | Den positive avance fordeles efter ejerandele og går til skat og relevante ydelsesgrundlag |
| Skattepligtigt tab | Afvises, når grundlaget overstiger den fremskrevne salgsværdi | Tab, kildebegrænsning og fremførsel er ikke implementeret |
Beregningen afgør ikke, om parcelhus- eller sommerhusreglen gælder. [1] [2] Grundlaget skal derfor allerede indeholde de relevante skattemæssige anskaffelsessummer og reguleringer. Modellen beregner ikke forbedringstillæg, vedligeholdelse, ejendomsskatter eller købs- og salgsomkostninger.
Kontant provenu og realkreditindfrielse
| Post | Indgår i salgsprovenuet | Implementeret metode |
|---|---|---|
| Ejendomsværdi | Ja | Åbningsværdi i faste 2026-kroner |
| Restgæld i 2026-kroner | Ja, som fradrag | Financers kontraktuelle saldo omregnet ved planens inputgrænse |
| Fremtidig obligationskurs | Nej | Ingen kursfremskrivning |
| Markeds-, pari- eller terminindfrielse | Nej | Modellen vælger ikke metode |
| Differencerente | Nej | Skal hentes fra den faktiske indfrielsesopgørelse |
| Indfrielses- og administrationsgebyrer | Nej | Skal hentes fra långiveren |
| Mægler, advokat og øvrige handelsomkostninger | Nej | Intet særskilt transaktionsomkostningsinput |
Ved alle modellerede salg trækkes realkreditlånets fremskrevne restgæld i 2026-kroner fra ejendomsværdien. Skat på ejendomsavancen beregnes derimod af salgsværdi og skattemæssigt grundlag og ændres ikke af lånets indfrielsesbeløb. Reglerne for tab og indfrielse er særskilte. [3] [4]
Det beregnede nettoprovenu er derfor et beregningsestimat. Når salget nærmer sig, skal skatteklassifikationen og grundlaget kontrolleres, og restgælden skal erstattes med långiverens faktiske indfrielsestilbud normaliseret til 2026-kroner.
Operationel kontrol før et salgsscenarie
| Kontrol | Hvad rådgiveren skal afstemme |
|---|---|
| Samme skæringsdato | Ejendomsværdi, låneberegning og øvrige åbningssaldi skal alle gælde ved planens startdato, første dag i næste måned |
| Salgsmåned | Skal være den måned, hvor både ejerskab og salgsprovenu ophører |
| Skattefrihed | Må ikke baseres på modellens standard alene; bekræft parcelhus-, sommerhus- eller anden regel |
| Skattegrundlag | Indtast kun et fuldt reguleret grundlag; modellen finder det ikke |
| Salgsomkostninger | Indarbejd deres likviditetseffekt uden for ejendomsmodulet, hvis de er væsentlige |
| Indfrielsestilbud | Erstat estimatet med långiverens faktiske beløb, normaliseret til 2026-kroner |
| Lejeindtægt | Afslut den separate indkomstkilde senest i salgsmåneden |
Forudsætninger
Begge beregninger skal bruge samme skæringsdato og samme ejendoms- og låneversion. Beregningen antager nul real prisvækst for ejendommen og er ikke en boligmarkedsprognose. Financers kontraktuelle nominelle låneforløb omregnes til 2026-kroner ved planens inputgrænse. En lejeindtægtsperiode stoppes ikke automatisk ved ejendommens salgsdato og skal afgrænses i indkomstinputtet.
Lånets egne regler står under kurser, bidragssatser, tinglysning, differencerente og effektiv rente.
Kilder
[1]: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/salg-af-bolig/salg-af-sommerhus SKAT: Salg af sommerhus
[2]: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/salg-af-bolig/salg-af-ejerbolig SKAT: Salg af ejerbolig
[3]: https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2047610 Den juridiske vejledning: Tab ved salg af fast ejendom
[4]: https://info.skat.dk/data.aspx?oid=1948971 Den juridiske vejledning: Realkreditlån og indfrielsesmetoder
