Ejendomme i planen
Af Kenneth Christensen · 20. juli 2026.
Når du vurderer kundens bolig i planen, indgår ejendommens værdi, ejerandele og finansieringsforløb i husstandens formue og likviditet. Et planlagt køb eller salg får virkning i den angivne måned.
Input og perioder
| Input | Kontrakt | Betydning i beregningen |
|---|---|---|
| Ejendomsnøgle | Skal pege på den valgte financer-beregning | Binder værdi, adresse, lån og omkostninger sammen |
| Åbningsværdi | Reel ejendomsværdi ved begyndelsen af ejerperioden i planen | Værdien holdes konstant gennem ejerperioden |
| Ejerandele | Hver andel er større end 0; tilsammen 100 pct. | Fordeler værdi og skattepligtig avance |
| Har realkreditlån | Udtrykkeligt ja eller nej | Ja kræver et finansieringsforløb; renter og bidrag følger ejerandelene |
| Købsår og -måned | Første aktive måned, inklusive | Et fremtidigt køb giver en likviditetshændelse i den måned |
| Salgsår og -måned | Sidste aktive måned, inklusive | Salg, avance og låneindfrielse sker i samme måned |
| Ejendomsværdi | Faste 2026-kroner | Holdes konstant i købekraft gennem ejerperioden |
| Skattepligtigt salg | Ja eller nej; tomt behandles som nej | Afgør om en positiv avance går til personernes skat |
| Skattemæssigt grundlag | Påkrævet ved skattepligtigt salg | Skal være det fuldt regulerede grundlag, som rådgiveren har fastlagt |
En manglende købsgrænse betyder, at ejendommen ejes fra planens start. En manglende salgsgrænse betyder, at den beholdes til planens slutning. Start- og slutmåneder er inklusive.
Grænsen mellem formue og finansiering
Financer-beregningen ejer de lånespecifikke regler: kurser, renter, bidrag, tinglysning, omlægning og lånets betalingsplan. Planen modtager resultatet ved samme skæringsdato og bruger:
- ejendommens åbningsværdi og forventede værdiudvikling
- ejerandele, som også fordeler renter og bidrag
- betalinger, renteudgifter og øvrige ejendomsomkostninger
- eventuelle køb-, salgs- og finansieringshændelser
Det tilknyttede finansieringsforløb leverer lånets betalingsplan. Planen gemmer lånegrundlaget med en opgørelsesdato. Almindelige rettelser og genberegninger genbruger dette grundlag. Opdater lånegrundlaget med de viste boligberegninger henter et nyt grundlag ved gemning. Et skift af finansieringsberegning henter også det valgte grundlag. En opdatering i Nye bevarer Nuværendes grundlag. Kortet Bolig viser datoen under Lånegrundlag opgjort.
I resultatet
Ejendomsværdien indgår i samlet formue. Engangshændelser påvirker likviditeten. Løbende boligudgifter dækkes af det indtastede forbrugsmål, og fradragsberettigede renteudgifter tilordnes de relevante personer i skatteberegningen.
Fast ejendom er ikke et likvidt aktiv i den generiske overførselsmodel. Likviditet fra en ejendom kræver en modelleret salgs- eller finansieringshændelse.
Engangsprovenu beholder sin måned
Et provenu fra salg eller refinansiering er en dateret engangshændelse. Hele beløbet bogføres i salgs- eller indfrielsesmåneden; det deles ikke med tolv og reduceres ikke, fordi første planår er et delår. Provenuet kan heller ikke finansiere forbrug, hævninger eller optimeret opsparing i en tidligere måned.
Hvis en refinansiering eksempelvis udbetaler 300.000 kr. i december, indgår alle 300.000 kr. i december. Optimeringen kan flytte den ubrugte del til et aktiv i samme december, men må ikke gøre beløbet til en årlig overførsel eller bruge det før december. Udbetalingsdatoen bestemmer dermed, hvornår kundens provenu kan bruges.
Finansieringsforløbets løbende årlige renter, bidrag og betalinger behandles derimod som en tolvtedel i hver aktiv projektionsmåned. Kun måneder fra planens startdato indgår i det første år.
Når afdragsfriheden dækker hele lånets løbetid, trækkes den resterende hovedstol fra planens likviditet i lånets sidste betalingsmåned. Restgælden reduceres samtidig. Ejendommen beholdes til den angivne ejerperiodes slutning. Løbende boligudgifter indgår fortsat i det indtastede forbrugsmål.
Salgsværdi og skattepligtig avance
Den modellerede salgsværdi er åbningsværdien i faste 2026-kroner. Salget behandles som skattefrit, medmindre det udtrykkeligt er markeret som skattepligtigt.
| Salgsindstilling | Beregning | Konsekvens |
|---|---|---|
| Skattefri eller ikke angivet | Skattepligtig avance = 0 | Hele salget er uden ejendomsavanceskat i modellen |
| Skattepligtig med grundlag | Maksimum af 0 og salgsværdi minus grundlag | Den positive avance fordeles efter ejerandele og går til skat og relevante ydelsesgrundlag |
| Skattepligtigt tab | Afvises, når grundlaget overstiger den fremskrevne salgsværdi | Tab, kildebegrænsning og fremførsel er ikke implementeret [3] |
Planen afgør ikke, om parcelhus- eller sommerhusreglen gælder. [1] [2] Grundlaget skal derfor allerede indeholde de relevante skattemæssige anskaffelsessummer og reguleringer. Modellen beregner ikke forbedringstillæg, vedligeholdelse, ejendomsskatter eller købs- og salgsomkostninger.
Kontant provenu og realkreditindfrielse
| Post | Indgår i salgsprovenuet | Implementeret metode |
|---|---|---|
| Ejendomsværdi | Ja | Åbningsværdi i faste 2026-kroner |
| Restgæld i 2026-kroner | Ja, som fradrag | Financers kontraktuelle saldo omregnet ved planens inputgrænse |
| Fremtidig obligationskurs | Nej | Ingen kursfremskrivning |
| Markeds-, pari- eller terminindfrielse | Nej | Modellen vælger ikke metode |
| Differencerente | Nej | Skal hentes fra den faktiske indfrielsesopgørelse [4] |
| Indfrielses- og administrationsgebyrer | Nej | Skal hentes fra långiveren |
| Mægler, advokat og øvrige handelsomkostninger | Nej | Intet særskilt transaktionsomkostningsinput |
Ved alle modellerede salg trækkes realkreditlånets fremskrevne restgæld i 2026-kroner fra ejendomsværdien. Skat på ejendomsavancen beregnes derimod af salgsværdi og skattemæssigt grundlag og ændres ikke af lånets indfrielsesbeløb.
Det beregnede nettoprovenu er derfor et planestimat. Når salget nærmer sig, skal skatteklassifikationen og grundlaget kontrolleres, og restgælden skal erstattes med långiverens faktiske indfrielsestilbud normaliseret til 2026-kroner.
Operationel kontrol før et salgsscenarie
| Kontrol | Hvad rådgiveren skal afstemme |
|---|---|
| Samme skæringsdato | Ejendomsværdi, låneplan og øvrige åbningssaldi skal alle gælde ved planens gemte startdato |
| Salgsmåned | Skal være den måned, hvor ejerskabet ophører, og nettoprovenuet modtages |
| Skattefrihed | Må ikke baseres på modellens standard alene; bekræft parcelhus-, sommerhus- eller anden regel |
| Skattegrundlag | Indtast kun et fuldt reguleret grundlag; modellen finder det ikke |
| Salgsomkostninger | Indarbejd deres likviditetseffekt uden for ejendomsmodulet, hvis de er væsentlige |
| Indfrielsestilbud | Erstat estimatet med långiverens faktiske beløb, normaliseret til 2026-kroner |
| Lejeindtægt | Afslut den separate indkomstkilde senest i salgsmåneden |
Beregningseksempel
Har kunden 50.000 kr. i positiv kapitalindkomst og 100.000 kr. i fradragsberettigede renter og bidrag, bliver nettokapitalindkomsten 50.000 − 100.000 = −50.000 kr. Renterne påvirker skatten. Kundens forbrugsmål skal allerede rumme låneydelsen, så den trækkes ikke fra igen ved beregning af årets overskud.
Et særskilt salgsscenarie har en ejendomsværdi på 1.000.000 kr. og 400.000 kr. i restgæld, begge i faste 2026-kroner. Det modellerede nettoprovenu er 1.000.000 − 400.000 = 600.000 kr. Hele beløbet bogføres i salgsmåneden. Der tilføjes ingen fremtidig obligationskurs eller indfrielsesgebyr.
Forudsætninger
Begge beregninger skal bruge samme skæringsdato og samme ejendoms- og låneversion. Planen antager, at den nominelle boligpris følger inflationen, og holder værdien konstant i 2026-købekraft gennem ejerperioden. Uden salgsdato beholdes ejendommen til planens slutning. Financers kontraktuelle nominelle låneforløb omregnes til 2026-kroner ved planens inputgrænse. En lejeindtægtsperiode skal afgrænses i indkomstinputtet efter ejendommens salgsdato.
Låneforudsætningerne er dokumenteret under kurser, bidragssatser, tinglysning, differencerente og effektiv rente. De accepterede afgrænsninger står i begrænsningsregisteret.
Kilder
[1]: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/salg-af-bolig/salg-af-sommerhus SKAT: salg af sommerhus
[2]: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/salg-af-bolig/salg-af-ejerbolig SKAT: salg af ejerbolig
[3]: https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2047610 Den juridiske vejledning: tab ved salg af fast ejendom
[4]: https://info.skat.dk/data.aspx?oid=1948971 Den juridiske vejledning: realkreditlån og indfrielsesmetoder
