Ejendomme i planen
Planen linker til en ejendom med en stabil ejendomsnøgle. Ejendommens værdi, ejerandele, køb eller salg og den tilknyttede finansieringsplan bliver derefter en del af husstandens samlede formue- og likviditetsforløb.
Input og perioder
| Input | Kontrakt | Betydning i beregningen |
|---|---|---|
| Ejendomsnøgle | Skal pege på den valgte financer-beregning | Binder værdi, adresse, lån og omkostninger sammen |
| Åbningsværdi | Reel ejendomsværdi ved planens startdato, som er første dag i næste måned | Den første fremskrevne måned får den første måneds værdiudvikling |
| Ejerandele | Hver andel er større end 0; tilsammen 100 pct. | Fordeler værdi og skattepligtig avance |
| Har realkreditlån | Udtrykkeligt ja eller nej | Ja kræver et finansieringsforløb; renter og bidrag følger ejerandelene |
| Købsår og -måned | Første aktive måned, inklusive | Et fremtidigt køb giver en likviditetshændelse i den måned |
| Salgsår og -måned | Sidste aktive måned, inklusive | Salg, avance og låneindfrielse sker i samme måned |
| Ejendomsværdi | Faste 2026-kroner | Holdes konstant i købekraft gennem ejerperioden |
| Skattepligtigt salg | Ja eller nej; tomt behandles som nej | Afgør om en positiv avance går til personernes skat |
| Skattemæssigt grundlag | Påkrævet ved skattepligtigt salg | Skal være det fuldt regulerede grundlag, som rådgiveren har fastlagt |
En manglende købsgrænse betyder, at ejendommen ejes fra planens start. En manglende salgsgrænse betyder, at den beholdes til planens slutning. Start- og slutmåneder er inklusive.
Grænsen mellem formue og finansiering
Financer-beregningen ejer de lånespecifikke regler: kurser, renter, bidrag, tinglysning, omlægning og lånets betalingsplan. Planen modtager resultatet ved samme skæringsdato og bruger:
- ejendommens åbningsværdi og forventede værdiudvikling
- ejerandele, som også fordeler renter og bidrag
- betalinger, renteudgifter og øvrige ejendomsomkostninger
- eventuelle køb-, salgs- og finansieringshændelser
Planen genberegner ikke et realkreditlån ud fra en forsimplet restgæld.
I resultatet
Ejendomsværdien indgår i samlet formue. Betalinger og omkostninger påvirker likviditeten, mens fradragsberettigede renteudgifter tilordnes de relevante personer i skatteberegningen.
Fast ejendom er ikke et likvidt aktiv i den generiske overførselsmodel. Likviditet fra en ejendom kræver en modelleret salgs- eller finansieringshændelse.
Engangsprovenu beholder sin måned
Et provenu fra salg eller refinansiering er en dateret engangshændelse. Hele beløbet bogføres i salgs- eller indfrielsesmåneden; det deles ikke med tolv og reduceres ikke, fordi første planår er et delår. Provenuet kan heller ikke finansiere forbrug, hævninger eller optimeret opsparing i en tidligere måned.
Hvis en refinansiering eksempelvis udbetaler 300.000 kr. i december, indgår alle 300.000 kr. i december. Optimeringen kan flytte den ubrugte del til et aktiv i samme december, men må ikke gøre beløbet til en årlig overførsel eller bruge det før december. Det er den adfærd, som Case 2 kontrollerer.
Finansieringsforløbets løbende årlige renter, bidrag og betalinger behandles derimod som en tolvtedel i hver aktiv projektionsmåned. Kun måneder fra planens startdato indgår i det første år.
Salgsværdi og skattepligtig avance
Den modellerede salgsværdi er åbningsværdien i faste 2026-kroner. Salget behandles som skattefrit, medmindre det udtrykkeligt er markeret som skattepligtigt.
| Salgsindstilling | Beregning | Konsekvens |
|---|---|---|
| Skattefri eller ikke angivet | Skattepligtig avance = 0 | Hele salget er uden ejendomsavanceskat i modellen |
| Skattepligtig med grundlag | Maksimum af 0 og salgsværdi minus grundlag | Den positive avance fordeles efter ejerandele og går til skat og relevante ydelsesgrundlag |
| Skattepligtigt tab | Afvises, når grundlaget overstiger den fremskrevne salgsværdi | Tab, kildebegrænsning og fremførsel er ikke implementeret |
Planen afgør ikke, om parcelhus- eller sommerhusreglen gælder. Grundlaget skal derfor allerede indeholde de relevante skattemæssige anskaffelsessummer og reguleringer. Modellen beregner ikke forbedringstillæg, vedligeholdelse, ejendomsskatter eller købs- og salgsomkostninger.
Kontant provenu og realkreditindfrielse
| Post | Indgår i salgsprovenuet | Implementeret metode |
|---|---|---|
| Ejendomsværdi | Ja | Åbningsværdi i faste 2026-kroner |
| Restgæld i 2026-kroner | Ja, som fradrag | Financers kontraktuelle saldo omregnet ved planens inputgrænse |
| Fremtidig obligationskurs | Nej | Ingen kursfremskrivning |
| Markeds-, pari- eller terminindfrielse | Nej | Modellen vælger ikke metode |
| Differencerente | Nej | Skal hentes fra den faktiske indfrielsesopgørelse |
| Indfrielses- og administrationsgebyrer | Nej | Skal hentes fra långiveren |
| Mægler, advokat og øvrige handelsomkostninger | Nej | Intet særskilt transaktionsomkostningsinput |
Ved alle modellerede salg trækkes realkreditlånets fremskrevne restgæld i 2026-kroner fra ejendomsværdien. Skat på ejendomsavancen beregnes derimod af salgsværdi og skattemæssigt grundlag og ændres ikke af lånets indfrielsesbeløb.
Det beregnede nettoprovenu er derfor et planestimat. Når salget nærmer sig, skal skatteklassifikationen og grundlaget kontrolleres, og restgælden skal erstattes med långiverens faktiske indfrielsestilbud normaliseret til 2026-kroner.
Operationel kontrol før et salgsscenarie
| Kontrol | Hvad rådgiveren skal afstemme |
|---|---|
| Samme skæringsdato | Ejendomsværdi, låneplan og øvrige åbningssaldi skal alle gælde ved planens startdato, første dag i næste måned |
| Salgsmåned | Skal være den måned, hvor både ejerskab og salgsprovenu ophører |
| Skattefrihed | Må ikke baseres på modellens standard alene; bekræft parcelhus-, sommerhus- eller anden regel |
| Skattegrundlag | Indtast kun et fuldt reguleret grundlag; modellen finder det ikke |
| Salgsomkostninger | Indarbejd deres likviditetseffekt uden for ejendomsmodulet, hvis de er væsentlige |
| Indfrielsestilbud | Erstat estimatet med långiverens faktiske beløb, normaliseret til 2026-kroner |
| Lejeindtægt | Afslut den separate indkomstkilde senest i salgsmåneden |
Beregningseksempel
I omkostningsscenariet har ejeren 50.000 kr. i positiv kapitalindkomst og 100.000 kr. i fradragsberettigede renter og bidrag. Nettokapitalindkomsten bliver 50.000 − 100.000 = −50.000 kr. De 50.000 kr. i indkomst er kontant, mens hele lånebetalingen på 100.000 kr. belaster likviditeten; årets overskud og finansieringsgab bliver derfor henholdsvis −50.000 kr. og 50.000 kr.
Et særskilt salgsscenarie har en ejendomsværdi på 1.000.000 kr. og 400.000 kr. i restgæld, begge i faste 2026-kroner. Det modellerede nettoprovenu er 1.000.000 − 400.000 = 600.000 kr. Hele beløbet bogføres i salgsmåneden. Der tilføjes ingen fremtidig obligationskurs eller indfrielsesgebyr.
Forudsætninger
Begge beregninger skal bruge samme skæringsdato og samme ejendoms- og låneversion. Planen antager nul real prisvækst for ejendommen og er ikke en boligmarkedsprognose. Financers kontraktuelle nominelle låneforløb omregnes til 2026-kroner ved planens inputgrænse. En lejeindtægtsperiode stoppes ikke automatisk ved ejendommens salgsdato og skal afgrænses i indkomstinputtet.
Låneforudsætningerne er dokumenteret under kurser, bidragssatser, tinglysning, differencerente og effektiv rente. De accepterede afgrænsninger står i begrænsningsregisteret.
Kilder
[1]: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/salg-af-bolig/salg-af-sommerhus SKAT: salg af sommerhus
[2]: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/salg-af-bolig/salg-af-ejerbolig SKAT: salg af ejerbolig
[3]: https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2047610 Den juridiske vejledning: tab ved salg af fast ejendom
[4]: https://info.skat.dk/data.aspx?oid=1948971 Den juridiske vejledning: realkreditlån og indfrielsesmetoder
